Comment calculer le revenu optimal d’une location saisonnière

1. Principes fondamentaux à connaître

1.1 Indicateurs clés

• Taux d’occupation (Occupancy) — % de nuits louées sur une période donnée.
• ADR (Average Daily Rate) — tarif moyen par nuitée facturée au client.
• RevPAR (Revenue per Available Room) — ADR × taux d’occupation, utile pour comparer scénarios.

1.2 Formule de base (conceptuelle)

Utilisez cette formule simplifiée comme point de départ :

• Revenu net = (Prix affiché au client − Frais & coûts supportés par l’hôte − Commissions OTA − Taxes) × Nuits réservées

2. Décomposer tous les éléments qui impactent le prix

2.1 Le prix standard (tarif de base)

• Le tarif de base doit couvrir : amortissement, entretien, assurances, abonnement internet, charges, et laisser une marge.
• Analysez la concurrence locale et ajustez selon la saisonnalité et les événements (salons, festivals, vacances scolaires).

2.2 Types de promotions et remises (exemples OTA)

Les grandes plateformes proposent plusieurs leviers promotionnels — à connaître car ils modifient fortement le revenu net :

• Promotion saisonnière : remise ciblée pour stimuler la demande hors saison.
• Promotion mobile / géo-promotion : réductions visibles uniquement aux utilisateurs d’app mobile ou selon la géolocalisation.
• Programme fidélité (ex. Genius) : généralement une remise minimale (souvent ~10%) accordée aux membres — augmente visibilité mais réduit le tarif client et donc le net reçu par nuit.
• Offres flash / last minute : réductions courtes pour remplir des nuits vacantes.
• Remises long séjour / early bird : réductions conditionnelles selon la durée ou l’anticipation de réservation.

2.3 Frais, taxes et coûts à intégrer

• Frais additionnels facturés au client (nettoyages, frais de dossier) : parfois inclus dans la base de calcul de la commission OTA.
• Taxes locales / TVA : varient selon pays et municipalité ; certaines activités de location restent exonérées de TVA sauf si des services hôteliers sont fournis.
• Coûts variables : énergie, eau, produits jetables — à estimer par nuitée.

2.4 Commissions OTA et leur impact

Les OTA prélèvent une commission calculée sur le montant facturé (parfois hors taxes locales). Selon la plateforme et le pays, la fourchette peut être large ; ce coût réduit directement votre revenu net.

3. Exemple chiffré (cas pratique avec Booking.com)

Hypothèses

• Prix affiché public (sans remise) : 100 € / nuit
• Remise Genius appliquée : 10 % (tarif client = 90 €)
• Commission OTA (ex. Booking.com) : 15 % sur le montant facturé
• Frais de nettoyage (facturés au client mais perçus puis transférés) : 20 €
• Taxes locales estimées : 10 €
• Coûts variables (par nuit) : 5 €

Tableau : calcul détaillé pour 1 nuit

Interprétation

Sur cet exemple, le prix public de 100 € se traduit par ~41,50 € net après remises, commissions et coûts — soit ≈41,5 % du brut. Ce ratio change fortement selon la commission OTA, l’existence ou non de remises, et le montant des coûts fixes et variables.

4. Méthode pour calculer le revenu optimal (étapes concrètes)

Étape 1 — Calculer tous vos coûts réels

• Listez les coûts fixes mensuels (assurance, amortissement du mobilier, abonnements) puis convertissez-les en coût par nuit disponible.
• Estimez les coûts variables par nuit (énergie, produits, lessive, usure).
• Intégrez un poste “imprévus / maintenance” (ex : 5–10 % du total).

Étape 2 — Définir votre objectif de marge nette

• Décidez du % de marge après coûts et commissions que vous souhaitez obtenir (ex. 30 % net).
• Remontez au prix public nécessaire pour atteindre cette marge en tenant compte des commissions et taxes.

Étape 3 — Simuler plusieurs scénarios

• Scénario A : prix plein sans promotions — estimez taux d’occupation plausible.
• Scénario B : promotions (Genius, mobile) — calculez l’impact sur le net et la variation de l’occupation attendue.
• Scénario C : offres long séjour/last minute — calculez l’effet en nombre de nuits et revenu total.

Étape 4 — Agréger pour une période (mois/saison/année)

• Appliquez les résultats de chaque scénario au calendrier réel (haute/basse saison, week-ends).
• Calculez le revenu net total prévu et le RevPAR attendu.

5. DeepCalc : un calculateur pour simuler votre revenu optimal

Qu’est-ce que DeepCalc ?

DeepCalc est un calculateur (outil de simulation), conçu pour agréger vos coûts, commissions OTA, taxes et types de promotions afin d’estimer le revenu net par nuit et sur une période donnée. Important : DeepCalc n’est pas un moteur de tarification dynamique : il ne fixe pas automatiquement vos prix en temps réel, mais vous aide à simuler et comparer des scénarios afin d’identifier le tarif public qui maximise votre revenu net.

Comment utiliser DeepCalc (processus en 3 étapes)

1. Entrer vos données : coûts fixes (mensuels), coûts variables par nuit, taux de commission OTA, taux de taxe applicable, frais fixes (nettoyage).
2. Définir les scénarios : remises Genius, promotions mobile, réductions longue durée, pourcentage d’occupation attendu par période.
3. Analyser les résultats : DeepCalc affiche le revenu net par nuit et par période, compare les scénarios et met en évidence le prix public cible pour atteindre votre objectif de marge.

Exemples d’usage concrets

• Comparer l’impact d’adhérer au programme Genius vs rester hors Genius.
• Mesurer si proposer une remise mobile de 5 % augmente suffisamment l’occupation pour compenser la baisse du tarif.
• Simuler le revenu annuel si vous augmentez le tarif en haute saison de 15 € par nuit.

6. Bonnes pratiques & recommandations opérationnelles

Stratégies à privilégier

• Documentez précisément vos coûts et mettez-les à jour régulièrement.
• Testez les promotions de façon limitée et suivez l’effet sur l’occupation et le revenu net.
• Ne basez pas vos décisions sur le seul prix brut : suivez le revenu net par nuit et le RevPAR.
• Utilisez DeepCalc pour simuler avant d’appliquer une promotion à large échelle.

Pièges fréquents

• Ne pas intégrer la commission OTA dans vos modèles → surestimation du revenu net.
• Proposer trop souvent des remises → dépréciation de la valeur perçue.
• Oublier les taxes locales ou interpréter incorrectement les règles de TVA.

Conclusion — comment structurer votre calcul pour obtenir le revenu optimal

Pour atteindre le revenu optimal location saisonnière, combinez une connaissance exacte de vos coûts, une gestion réfléchie des promotions (Genius, mobile, saisonnières), une prise en compte précise des commissions OTA et des taxes, puis simulez plusieurs scénarios avec un calculateur comme DeepCalc.
Testez, mesurez et adaptez : le bon équilibre entre prix public et occupation vous permettra de maximiser votre revenu net.